Die vier Zeilen, auf die es in der Heizkostenabrechnung ankommt

Warum Mieter anders rechnen als Eigentümer

Ein Haushalt mit eigener Gastherme hat einen eigenen Liefervertrag, eigene Zählerstände und eine eigene Jahresabrechnung. Er kann den Anbieter wechseln und den Tarif vergleichen. Ein Haushalt in einem Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung kann das nicht: Das Gas oder die Fernwärme kauft der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft ein, und die Kosten werden anschließend auf alle Wohnungen verteilt.

Der Hebel liegt hier deshalb nicht beim Tarif, sondern bei der Verteilung und bei der Prüfung. Wie verteilt wird, gibt die Heizkostenverordnung vor. Sie gilt unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, und sie ist der Grund dafür, dass Heizkostenabrechnungen in Deutschland überall ähnlich aussehen.

Die vier Zeilen, auf die es ankommt

Egal wie umfangreich eine Abrechnung wirkt, vier Angaben bestimmen das Ergebnis:

• Die Gesamtkosten des Gebäudes für den Abrechnungszeitraum, also Brennstoff oder Fernwärme plus die zulässigen Nebenpositionen.
• Der Verteilungsschlüssel, also der Anteil, der nach Verbrauch verteilt wird, und der Anteil, der nach Fläche verteilt wird.
• Die eigene Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche, meist in Quadratmetern.
• Die eigenen Verbrauchseinheiten im Verhältnis zu allen Einheiten im Gebäude, abgelesen an Heizkostenverteilern oder Wärmemengenzählern.

Wer diese vier Werte findet, kann die Abrechnung selbst nachrechnen. Alles andere in dem Dokument ist Erläuterung oder Zwischenrechnung.

Der Verteilungsschlüssel

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Der Rest wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt. In der Praxis ist die Aufteilung 70 zu 30 am weitesten verbreitet.

Der nach Fläche verteilte Anteil heißt Grundkosten. Er deckt ab, was unabhängig vom individuellen Heizverhalten anfällt: Wärmeverluste der Leitungen, die Beheizung von Treppenhäusern, die Bereitschaft der Anlage. Deshalb zahlt auch eine ungenutzte Wohnung einen Anteil.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, ein Gebäude verursacht im Abrechnungsjahr 12.000 Euro Heizkosten. Die betrachtete Wohnung hat 70 von insgesamt 700 Quadratmetern, also einen Flächenanteil von zehn Prozent. Ihr Verbrauchsanteil liegt bei acht Prozent aller erfassten Einheiten, sie heizt also sparsamer als der Durchschnitt.

Warum der Schlüssel für sparsame Wohnungen zählt

Interessant wird das Beispiel, wenn man denselben Fall mit dem anderen zulässigen Schlüssel rechnet, also 50 Prozent nach Verbrauch und 50 Prozent nach Fläche. Die Grundkosten betragen dann 6.000 Euro, davon zehn Prozent sind 600 Euro. Die Verbrauchskosten betragen ebenfalls 6.000 Euro, davon acht Prozent sind 480 Euro. Zusammen 1.080 Euro.

Derselbe Verbrauch, dieselbe Wohnung, 48 Euro Unterschied, nur weil ein anderer zulässiger Schlüssel verwendet wird. Die Richtung ist dabei systematisch: Wer sparsamer heizt als der Durchschnitt im Haus, profitiert von einem hohen Verbrauchsanteil. Wer überdurchschnittlich heizt, profitiert vom Gegenteil. Der Schlüssel steht in der Abrechnung und ist damit eine der ersten Angaben, die sich zu prüfen lohnt.

Fristen, Belege und das Kürzungsrecht

Für Betriebskosten gilt eine Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Kommt die Abrechnung später, kann der Vermieter eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen.

Mieter haben ausserdem ein Recht auf Belegeinsicht. Wer die Grundlage einer Position prüfen will, kann verlangen, die Rechnungen des Energielieferanten, des Ablesedienstes und der Wartungsfirma einzusehen. Das ist der einzige Weg, die Zeile „Gesamtkosten des Gebäudes“ zu überprüfen, denn sie ist in der Abrechnung selbst nur ein Ergebnis.

Wird der Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst, etwa weil keine Verbrauchserfassung installiert ist oder nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde, sieht die Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht von 15 Prozent des auf die Wohnung entfallenden Anteils vor. Das ist kein Verhandlungsspielraum, sondern ein Anspruch, der geltend gemacht werden muss.

Sind fernablesbare Erfassungsgeräte installiert, muss dem Mieter zudem während des Jahres eine regelmäßige Verbrauchsinformation zur Verfügung gestellt werden. Diese unterjährigen Angaben sind nützlich, weil sie eine Nachzahlung nicht erst am Jahresende sichtbar machen.

Warmwasser wird getrennt gerechnet

Wird das Warmwasser von derselben Anlage erzeugt wie die Heizwärme, muss der dafür verwendete Anteil rechnerisch abgetrennt werden, bevor die Heizkosten verteilt werden. Die Heizkostenverordnung gibt dafür ein Verfahren vor, das auf der gemessenen Warmwassermenge und der Temperatur beruht.

Auf der Abrechnung erscheint deshalb neben den Heizkosten ein zweiter Block für Warmwasser, wieder aufgeteilt in Grund- und Verbrauchskosten. Verteilt wird der Verbrauchsanteil hier nach den Wasserzählern in der Wohnung, nicht nach den Heizkostenverteilern an den Heizkörpern.

Für den Haushalt ist das aus zwei Gründen wichtig. Erstens hat er auf den Warmwasserverbrauch unmittelbaren Einfluss, ohne den Wohnkomfort in der gleichen Weise zu berühren wie beim Heizen. Zweitens ist die Trennung eine häufige Fehlerquelle: Fehlt sie oder ist sie nicht nachvollziehbar dargestellt, ist das ein Punkt für die Belegeinsicht. Wer prüfen will, ob der eigene Warmwasserverbrauch plausibel ist, findet auf der Abrechnung die verbrauchte Menge in Kubikmetern und kann sie mit den Vorjahren vergleichen.

Was umlagefähig ist und was nicht

Auf die Heizkostenabrechnung gehören die Kosten des Brennstoffs oder der gelieferten Wärme, der Betriebsstrom der Anlage, die Wartung, die Reinigung, die Messung durch den Schornsteinfeger, die Miete oder Eichung der Erfassungsgeräte sowie die Kosten der Ablesung und Abrechnung selbst.

Nicht umlagefähig sind Reparaturen und Instandsetzungen sowie der Austausch von Anlagenteilen. Eine neue Heizungsanlage ist Sache des Eigentümers und darf nicht über die Heizkostenabrechnung verteilt werden. Taucht eine solche Position auf, lohnt eine Nachfrage.

Und ein letzter Punkt, der oft übersehen wird: Die Heizkostenabrechnung erfasst nur Heizung und Warmwasser. Der Haushaltsstrom bleibt ein eigener Vertrag mit einem eigenen Zähler, und er ist der Teil, den ein Mieter selbst vergleichen und wechseln kann.